bakgrunnur toppur
bakgrunnur botn

Þú ert hér

Á L I T UMBOÐSMANNS BORGARBÚA í máli nr. 319/2014

Dagsetning álits: 
Þriðjudagur, desember 29, 2015

Til umboðsmanns borgarbúa leituðu A og B vegna viðbragða Félagsbústaða hf. við ábendingum og kvörtunum þeirra vegna leigutaka Félagsbústaða hf. í fjöleignarhúsi þar sem A og B voru búsett. Samkvæmt frásögn A og B hafði leigutakinn valdið miklu og langvarandi ónæði í húsnæðinu. Kváðust þau margoft hafa haft samband við Félagsbústaði hf. vegna óreglu og hávaða af hálfu leigutakans og töldu að Félagsbústaðir hefðu átt að rifta leigusamningi við hann á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994. Umboðsmaður lauk málinu með útgáfu álits.

Umboðsmaður taldi að Félagsbústaðir hf. hefðu hvorki farið að verklagsreglum sínum né ákvæðum húsaleigulaga 36/199, með því að rifta ekki leigusamningi við leigutakann nokkru eftir honum var send að lokaaðvörun árið 2013 og að sú háttsemi hefði því verið ólögmæt. Með tómlæti sínu hefðu Félagsbústaðir hf. brotið gegn nábýlisréttarlegum hagsmunum A og B og þeim skyldum sem á félaginu hvíldu á grundvelli laga um fjöleignarhús sem rakin voru í álitinu.

Beindi umboðsmaður þeim tilmælum til Félagsbústaða hf. að tilgreina í verklagsreglum sínum hve langur tími skyldi vera á milli þar tilgreindra aðgerða. Einnig að endurskoðaðar verklagsreglur Félagsbústaða hf. sem fylgdu með leigusamningum og yrðu kynntar húsfélögum í fjöleignarhúsum þar sem gerðir yrðu leigusamningar milli leigutaka og Félagsbústaða hf.

 

Á L I T

UMBOÐSMANNS BORGARBÚA

 í máli nr. 319/2014

 

I.

Kvörtun

Til umboðsmanns borgarbúa hafa leitað A, (hér eftir borgarbúinn) og B, (bæði hér eftir borgarbúarnir). Þau kvörtuðu yfir viðbrögðum Félagsbústaða hf. vegna leigutaka þeirra, og sögðu hann hafa valdið miklu og langvarandi ónæði í húsnæðinu. Kváðust þau margoft hafa haft samband við Félagsbústaði vegna óreglu og hávaða af hálfu nefnds leigutaka. Að þeirra mati hefðu Félagsbústaðir átt að rifta leigusamningi við leigutakann á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994.

 

II.

Málsatvik

Þann 28. ágúst 2013 hafði annar borgarbúanna samband við Félagsbústaði og tilkynnti um ónæði í húsnæðinu vegna óreglu nefnds leigutaka. Svo mikið ónæði hafði hlotist af hálfu leigutaka að hringt hafði verið á lögregluna, en hún hafði ítrekað verið kölluð til.

Félagsbústaðir hafa áður skráð ýmsar kvartanir vegna þessarar íbúðar og m.a. vegna nefnds leigutaka.

Þann 29. ágúst 2013 var leigutaka sent aðvörunarbréf í ábyrgðarpósti.

Þann 20. desember 2013 kvartaði borgarbúinn við Félagsbústaði undan hávaða í formi rifrilda, dynkja og háværar tónlistar. Þá kvað hún leigutakann halda kött í íbúðinni og einnig að viðhaldi væri ábótavant þar sem svalahurð, sem skipta átti út vegna hugsanlegs leka frá hurðinni og inn í íbúð borgarbúans, hefði ekki enn verið skipt út með þeim afleiðingum að borgarbúinn hefði ekki getað látið laga vegg hjá sér sem vatn seytlaði inn um.

Sama dag svöruðu Félagsbústaðir borgarbúanum og tilkynntu honum að aðvörunarbréf hefði verið sent leigutakanum. Borgarbúinn var beðinn um að tilkynna ef leigutaki ylli frekara ónæði. Varðandi lekann var borgarbúa tilkynnt að þann 13. febrúar 2012 hefðu starfsmenn Félagsbústaða ásamt fulltrúa tryggingafélags á vegum borgarbúans, metið ástand eignarinnar með tilliti til viðhaldsþarfar og væri mat þeirra að ekki mætti reka lekann til íbúðar Félagsbústaða.

Þann 20. desember 2013 var leigutaka send lokaaðvörun.

Þann 9. janúar 2014 kvartaði borgarbúinn við Félagsbústaði yfir verulegu ónæði af hálfu leigutakans í marga daga og óskað eftir því að eitthvað yrði að gert.

Þann 13. janúar 2014 hringdu Félagsbústaðir í leigutaka vegna kvartana í hans garð. Leigutaki brást illa við, var ekki sammála þeim og kvaðst myndu útvega sér lögfræðing.

Þann 15. janúar 2014 kvartaði borgarbúinn við Félagsbústaði og lýsti því er leigjendurnir. bönkuðu hjá henni og spurðu hvort hún hefði verið að kvarta undan þeim. Borgarbúinn kvað þá hafa hótað sér og hefði hún verið mjög hrædd eftir atvikið.

Þann 18. febrúar 2014 kvartaði borgarbúinn við Félagsbústaði yfir miklum hávaða, látum og slagsmálum frá nefndum leigutökum.

Þann 21. febrúar 2014 kvartaði borgarbúinn við Félagsbústaði og sagðist hafa séð annan af leigutökum Félagsbústaða, á bílaplaninu fyrir framan fjölbýlishúsið, orðið hrædd og drifið sig inn. Stuttu á eftir henni kom leigutakinn, fipaðist í stiganum og hringdi síðan dyrabjöllunni hjá henni. Hún hefði ekki opnað en mikill hávaði hafi borist af efri hæðinni í kjölfarið, líkt og barið væri með bareflum í gólfið. Hún kvaðst hafa brotnað niður og þyrði ekki að vera ein heima né að fara ein út.

Þann 24. febrúar 2014 svöruðu Félagsbústaðir að tilkynningin væri móttekin. Einnig var borgarbúinn spurður hvort hann hefði rætt við aðra nágranna sína um að senda Félagsbústöðum bréf þar sem leigutakarnir stæðu betur ef fleiri kæmu að málinu.

Þann 12. maí 2014 rituðu íbúar að Y sameiginlegt bréf til Félagsbústaða vegna ónæðis frá leigutökum. Í bréfinu er tilgreindur fjöldi tilvika er mikill hávaði og ónæði hlaust af íbúum íbúðar nr. X og þess krafist að Félagsbústaðir segi leigutakanum upp leigusamningi.

Þann 4. júlí 2014 hringdi borgarbúinn í Félagsbústaði vegna ónæðis og kvað það vera daglega en þó mismikið. Sama dag hringdu Félagsbústaðir í leigutakann sem brást illa við og kvaðst myndu fá sér lögfræðing.

Þann 10. júlí 2014 upplýsti borgarbúinn Félagsbústaði um að lögreglan í Grafarholti hefði margar skýrslur um ónæði af hálfu nefndra leigutaka.

Þann 11. júlí 2014 sendi borgarbúinn Félagsbústöðum myndir af hráka á útidyrahurðinni hjá sér sem hún taldi að væri eftir leigutakana.

Þann 14. júlí 2014 upplýsti borgarbúinn Félagsbústaði um að lögreglan hefði enn einu sinni verið kölluð til vegna láta frá nefndum leigutökum.

Þann 15. júlí 2014 var leigutaka send önnur lokaaðvörun.

Þann 7. ágúst 2014 upplýsti borgarbúinn Félagsbústaði um að henni liði illa heima hjá sér vegna nefndra leigutaka og hún þyldi varla lengur við í húsinu. Hún hafi t.d. ávallt varann á þegar hún komi heim eða fari að heiman af ótta við að mæta leigjandanum. Þá óskaði hún upplýsinga um hvar málið væri statt og hvort leigutakarnir væri á leið úr húsinu.

Þann 13. ágúst 2014 tilkynnti borgarbúinn Félagsbústöðum um hávaða frá íbúðinni.

Þann 14. október 2014 upplýsti félagsráðgjafi frá þjónustumiðstöðinni Miðgarði Félagsbústaði um að borgarbúinn hefði rætt við sig vegna ónæðis og að hún hefði leiðbeint borgarbúanum um að hafa sjálf samband við Félagsbústaði. Fram kemur í sögu samskipta að beðið verði eftir því að borgarbúinn hringi í Félagsbústaði sem hún svo gerði sama dag og tilkynnti þá ónæðið.

Sama dag tilkynnti íbúi Félagsbústöðum um læti frá íbúð nr. X.

Þann 23. október 2014 sendir borgarbúinn Félagsbústöðum hljóðupptökur af háværri tónlist sem hún kvað hafa borist frá nefndum leigutökum.

Þann 10. nóvember 2014 spurði borgarbúinn Félagsbústaði hvort líkur væru á að leigutakarnir yrðu farnir út fyrir jól því hún treysti sér ekki til að halda jól í nábýli við þá. Hún kvaðst smeyk við að mæta mönnunum og gæti ekki sætt sig við að geta ekki verið áhyggjulaus á heimili sínu.

Þann 12. nóvember 2014 upplýsti deildarstjóri Miðgarðs Félagsbústaði um kvartanir sem henni höfðu borist frá borgarbúanum.

Þann 13. nóvember 2014 komu borgarbúarnir á fund umboðsmanns borgarbúa og kvörtuðu yfir viðbragðsleysi Félagsbústaða.

 

III.

Samskipti umboðsmanns borgarbúa við Félagsbústaði hf.

Í tilefni af kvörtun borgarbúanna ritaði umboðsmaður borgarbúa Félagsbústöðum hf. bréf dags. 20. nóvember 2014, þar sem umboðsmaður rakti atburðarás eins og borgarbúarnir lýstu henni. Þá óskaði umboðsmaður eftir almennum athugasemdum Félagsbústaða vegna málsins, auk allra gagna, þ.m.t. skráðra samskipta milli borgarbúanna og Félagsbústaða hf. auk svara við eftirtölum spurningum:

1.   Hafa Félagsbústaðir sett sér verklag í sambærilegum málum, þ.e. þegar ítrekaðar kvartanir berast vegna leigjenda í íbúðum Félagsbústaða hf.? Sé til skráð verklag óskar umboðsmaður eftir afriti af því.

2.   Sé ekkert skráð verklega til um hvernig Félagsbústaðir hf. bregðast við kvörtunum  nágranna er óskað upplýsinga um með hvaða hætti Félagsbústaðir meti hvort ástæða sé til inngrips vegna ónæðis af hendi leigjenda, s.s. með aðvörun og í framhaldinu að gripið sé til afdrifaríkari aðgerða eins og t.a.m. riftunar á leigusamningi?

3.   Hvernig hefur framangreind málsmeðferð verið í samræmi við fyrirliggjandi verklag, skrásett eða óskrásett, sé það á annað borð fyrir hendi?

Var þess óskað að erindinu yrði svarað eigi síðar en 8. desember.

Þann 1. desember 2014 barst umboðsmanni borgarbúa tölvupóstur þess efnis að lögmaður Félagsbústaða væri með málið til meðferðar og að vænta mætti svars frá honum 15. desember nk.

Þann 11. desember barst umboðsmanni borgarbúa bréf dags. 10. desember frá lögmanni. vegna málsins. Þar er umboðsmaður borgarbúa upplýstur um að verið sé að kanna hvort lagaskilyrði riftunar skv. 8. tl. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 séu uppfyllt og að í því skyni hafi m.a. verið kallað eftir upplýsingum úr dagbók lögreglu. Þá segir í bréfinu að jafnhliða því sé í samstarfi við viðeigandi þjónustumiðstöð verið að kanna hvort önnur úrræði séu tæk vegna kvartana borgarbúanna, s.s. flutningur leigutakans í aðra leiguíbúð á vegum Félagsbústaða. Einnig segir að Félagsbústaðir taki allar ábendingar um húsreglnabrot leigutaka alvarlega. Þá segir:

Félagsbústaðir þurfa annars vegar að tryggja að leigutakar félagsins fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða húsaleigulaga um afnot leiguhúsnæðisins, þannig að eðlilegum afnotum annarra er afnot hafa af húsinu sé ekki raskað eða þeim valdið óþægindum eða ónæði. Hins vegar hvílir lögum samkvæmt á Félagsbústöðum að tryggja að ekki sé brotinn réttur á leigutakanum. Þannig hvílir á leigusala að tryggja næga sönnun fyrir hinum meintu brotum og meta alvarleika þeirra. Þá þarf að áminna leigutakann með sannanlegum hætti og gefa honum færi á að bæta ráð sitt áður en beita má riftun skv. ákvæðum húsaleigulaga. Þennan vandrataða meðalveg hafa Félagsbústaðir þurft að feta vegna ábendinga borgarbúans.

Meðfylgjandi bréfinu var beiðni um upplýsingar úr dagbók lögreglu dags. 1.12.2014 og ítrekun hennar dags. 9.12.2014. Einnig fylgdu verklagsreglur Félagsbústaða frá 13.02.2012  vegna húsreglnabrota, móttöku kvartana og aðgerða, skráð samskiptasaga borgarbúa við Félagsbústaði, aðvörun dags. 29.8.2013, lokaaðvörun dags. 20.12.2013 og önnur lokaaðvörun dags. 15.7.2014. Að lokum fylgdi leigusamningur leigutaka dags. 21.3.2005.

 

IV.

Lagagrundvöllur málsins

Borgarbúarnir og fleiri íbúar að húsnæði er um ræðir, kvörtuðu við umboðsmann borgarbúa yfir því að Félagsbústaðir hf. hefðu ekki rift leigusamningi við nefndan leigutaka í íbúð nr. X. Athugun umboðsmanns borgarbúa beinist að því hvort Félagsbústaðir hafi við meðferð máls þessa farið að verklagsreglum sínum nr. 10.01.02., húsaleigulögum nr. 36/1994, ólögfestum reglum um nábýlisrétt, lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 og óskráðri meginreglu stjórnsýsluréttarins um að stjórnvöldum beri almennt að svara erindum sem þeim berast án ástæðulausra tafa.

1.

Í verklagsreglum Félagsbústaða nr. 10.01.02 gefur að líta það verklag sem starfsmenn Félagsbústaða skulu viðhafa vegna kvartana um húsreglnabrot. Þar kemur eftirfarandi verkferill fram

1.   Ábendingar og kvartanir eru mótteknar og skráðar.

2.   Mál er kannað með því að ræða við leigutaka, hafa samband við þjónustumiðstöð eða fara á staðinn.

3.   Húsreglnabrot er metið og tekin ákvörðun um hvort til aðgerða verði gripið.

4.   Sé gripið til aðgerða er aðvörun send í stöðluðu bréfi með skeytaþjónustu póstsins.

5.   Sé aðvörun ekki sinnt er lokaaðvörun send í stöðluðu bréfi með skeytaþjónustu póstsins.

6.   Sé lokaaðvörun ekki sinnt er leigusamningi rift með því að senda leigutaka staðlað bréf með skeytaþjónustu póstsins.

7.   Annað hvort skilar leigutaki íbúð eða:

8.   Farið er með málið fyrir héraðsdóm og aðfarargerðar krafist.

 

2.

Í 8. tl. 1.mgr. 61. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 kemur fram að leigusala sé rétt að rifta leigusamningi „ef leigjandi vanrækir, þrátt fyrir áminningar leigusala, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í hinu leigða húsnæði, sbr. 30. gr.“ Í 1. mgr. 30. gr. kemur fram að „leigjanda sé skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.“ Þá segir í 2. mgr. 30. gr. að „leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.

 

 

3.

Í 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í 2. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að eiganda sé skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Í 1. mgr. 55. gr. sömu laga er kveðið á um að gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, þá getur húsfélagið með ákvörðun skv. 6. tl. B-liðar 41. gr. nefndra laga lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn.

 

 

4.

Reglur nábýlisréttar, eða svokallaðar grenndarreglur, eru ólögfestar meginreglur, sem setja eignarráðum fasteignareiganda takmörk af tilliti til eigenda nágrannaeigna. Hér á landi hefur ekki verið sett heildarlöggjöf um nábýli, en í ýmsum lagabálkum eru hins vegar ákvæði, sem að meira eða minna leyti eru á því sjónarmiði reist, að takmarka verði eignarráð yfir fasteignum vegna nágranna.Í fjöleignarhúsalögunum gætir að verulegu leyti svipaðra sjónarmiða og liggja til grundvallar grenndarreglum og gilda reglur nábýlisréttar samhliða þeim. Reglur nábýlisréttar geta þannig verið til fyllingar settum lögum eða nágranni nýtur réttarverndar þeim óháð.

Samkvæmt nábýlisrétti ráðast mörkin milli leyfilegra og óleyfilegra athafna af því, í hve ríkum mæli þær hafa óþægindi í för með sér fyrir nágranna. Nágrannar verða vegna hins nána sambýlis að sætta sig við óþægindi að vissu marki, þar sem alltaf má vænta nokkurra óþæginda í nágrenni í þéttbýli. Óskráðar meginreglur nábýlisréttarins byggja á ákveðnu mati á annars vegar rétti eiganda til að nýta eign sína eins og hann vill og hins vegar rétti eiganda á að búa á eign sinni í friði. Miklu máli skiptir hvort unnt er að koma í veg fyrir óþægindi eða draga úr þeim með einhverjum ráðstöfunum og enn fremur hvað telst venjulegt á þeim stað sem um er að ræða.

Þá skiptir miklu máli hvort óþægindin eru aðeins tímabundin eða koma aðeins fyrir öðru hvoru. Í nábýlisrétti eru það viðvarandi óþægindi sem skipta mestu máli. Þegar um er að ræða tjón í einstakt skipti en ekki varanleg óþægindi eru það fyrst og fremst almennar skaðabótareglur sem koma til álita.

 

 

V.

Álit umboðsmanns borgarbúa

 

1.

 

Í máli þessu reynir á það hvort Félagsbústaðir hafi farið eftir verklagsreglum sínum nr. 10.01.02., sem uppfærðar voru 13. febrúar 2012. Félagsbústaðir sendu nefndum leigutaka aðvörun þann 29. ágúst 2013, lokaaðvörun þann 20. desember 2013 og aðra lokaaðvörun þann 15. júlí 2014. Tilkynning um riftun var hins vegar ekki verið send og leigusamningi ekki rift. Þann 13. janúar 2014 og 4. júlí 2014 hringdu Félagsbústaðir í leigutakann og báru undir hann að þeim hefðu borist kvartanir vegna hávaða af hans völdum. Þrátt fyrir tilgreindar aðvaranir og símtöl bætti leigutaki ekki ráð sitt.

Í málsatvikalýsingu kemur fram að á tímabilinu frá því að leigutaka var send fyrri lokaaðvörun þann 20. desember 2013 þar til honum var send seinni lokaaðvörun þann 15. júlí 2014, hafi borgarbúinn kvartað 8 sinnum við Félagsbústaði vegna hávaða og annars ónæðis af hálfu leigutakans. Auk þess skrifuðu margir íbúar húsnæðisins undir tilkynningu, sem barst Félagsbústöðum þann 12 maí 2014, um að mikið ónæði hefði stafað af íbúð leigutakans um áraraðir og þrátt fyrir ítrekaðar kvartanir borgarbúans heldi leigutakinn áfram að raska ró allra í fjölbýlishúsinu. Fram kemur að íbúarnir fari fram á að Félagsþjónustan segi leigutakanum upp leigusamningi svo þeir geti vel við unað heima við. Upplýst var að mikill hávaði og læti hefði stafað af leigutakanum á 11 tilgreindum dögum, þar af á 7 dögum eftir að leigutakanum var send lokaaðvörun þann 20. desember 2013, sbr. innsent skjal til Félagsbústaða dagsett 12. maí 2014 sem er meðal gagna málsins.

Með vísan til þessa má ráða að skilyrði riftunar samkvæmt 8. tl. 61. gr., sbr. 2. mgr. 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, á leigusamningi Félagsbústaða við leigutakann dagsettum 21.03.2005, hafi verið fyrir hendi nokkru eftir að leigutaka var send lokaaðvörun þann 20. desember 2013.

Annar borgarbúinn, ásamt fleirum íbúum í fjöleignarhúsinu, hafa ítrekað hvatt Félagsbústaði hf. til að tryggja að háttsemi leigutaka valdi ekki því ónæði, réttarspjöllum og hættuástandi sem íbúar hússins telja sig hafa búið við, en án árangurs. Í þessu samhengi skiptir máli að Félagsbústaðir hf. hafa yfir að ráða sértækum og lögbundnum úrræðum á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994 til að bregðast við því ástandi sem hefur skapast vegna háttsemi leigutakans. Í 1. mgr. 30. gr. laganna er m.a. kveðið á um skyldu leigutaka til að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. í 2. mgr. ákvæðisins er kveðið á um að leigutaki skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði. Þá er leiguleigutaka skylt að fara eftir settum umgengnisreglum í fjöleignarhúsi samanber 3. mgr. ákvæðisins. Ennfremur kann að vera kveðið á um frekari skyldur leigutaka í leigusamningi milli aðila auk þess sem Félagsbústaðir hf. hafa tilgreindar húsreglur sem kveða á um sambærilegar nábýlisskyldur og kveðið er á um í lögum um fjöleignarhús. Bregðist leigutaki skyldum sínum, hvort sem um er að ræða skyldur á grundvelli laga, húsreglna eða leigusamnings, heimilar það Félagsbústöðum sem leigusala að rifta leigusamningi að undangenginni áminningu, sbr. 8. tl. 61. gr. laga nr. 36/1994, og krefjast eftir atvikum þess að leigutakinn flytji úr íbúðinni. Ábyrgð Félagsbústaða hf. gagnvart húsfélaginu og öllum eigendum hússins felst í því að beita framangreindum úrræðum, enda eru öll skilyrði fyrir beitingu þeirra uppfyllt og hefur annar borgarbúinn ásamt öðrum íbúum hússins kvartað undan fjölda tilvika vegna mikils hávaða og ónæðis af hálfu leigutaka og hvatt Félagsbústaði til þess að bregðast við ástandinu. Tómlæti Félagsbústaða hf. í þeim efnum getur orðið til þess að aðrir eigendur eigi ekki annarra kosta völ en að beita heimildum í 55. gr. laga nr. 26/1994 og leggja bann við búsetu og dvöl leigutaka Félagsbústaða hf. í húsinu, gera þeim að flytja og krefjast þess að Félagsbústaðir hf. selji eignarhluta sinn, sbr. 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994, enda sé það afstaða annarra eigenda að Félagsbústaðir, ekki síður en leigutaka félagsins, hafi gerst sekt um gróf og ítrekuð brot gegn skyldum félagsins gagnvart húsfélaginu og einstökum eigendum íbúða í tilgreindu húsi.

 

2.

Félagsbústaðir sendu leigutaka lokaaðvörun öðru sinni þann 15. júlí 2014, þ.e. tæplega 7 mánuðum eftir að fyrri lokaaðvörun var send, þrátt fyrir fyrrgreindar, ítrekaðar kvartanir af hálfu borgarbúans og fyrrgreinda kröfu margra íbúa að húsnæðinu um riftun. Þegar borgarbúarnir kvörtuðu við umboðsmann borgarbúa, þann 13. nóvember 2014, yfir aðgerðarleysi Félagsbústaða í málinu höfðu Félagsbústöðum að auki borist 6 kvartanir frá borgarbúanum og ein kvörtun frá öðrum íbúa að Y. Þrátt fyrir þetta höfðu Félagsbústaðir ekki rift leigusamningi við leigutaka er borgarbúarnir kvörtuðu við umboðsmann borgarbúa þann 13. nóvember 2014.

Með vísan til þessa telur umboðsmaður borgarbúa að sá dráttur sem varð á afgreiðslu Félagsbústaða á máli þessu hafi verið ástæðulaus og falið í sér brot gegn lögvörðum hagsmunum borgarbúanna.

 

3.

Það er álit umboðsmanns borgarbúa að Félagsbústaðir hf. hafi hvorki farið að verklagsreglum sínum nr. 10.01.02., né 8. tl. 61. gr., sbr. 2. mgr. 30. gr. húsaleigulaga 36/1994, með því að rifta ekki leigusamningi við leigutaka nokkru eftir að lokaaðvörun var send honum þann 20. desember 2013, og að sú háttsemi hafi því verið ólögmæt. Með tómlæti sínu brutu Félagsbústaðir hf. gegn nábýlisréttarlegum hagsmunum borgarbúanna og þeim skyldum sem á félaginu hvíla á grundvelli laga um fjöleignarhús sem í áliti þessu eru rakin.

Beinir umboðsmaður borgarbúa þeim tilmælum til Félagsbústaða að tilgreina í verklagsreglum sínum hve langur tími skuli vera á milli þar tilgreindra aðgerða. Einnig að endurskoðaðar verklagsreglur Félagsbústaða hf. fylgi með leigusamningum og séu kynntar húsfélögum í fjöleignarhúsum þar sem gerður er leigusamningur milli leigutaka og Félagsbústaða hf.